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　　中国消费者报报道（记者徐文智）格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。日常生活中格式条款随处可见，大型合同如购房合同、购车合同、保险合同，小型合同如电影票、停车场票据，以及商家的通知、声明、店堂告示等大多存在格式条款。一些商家为了使自身利益最大化，凭借自身在市场交易中的强势地位，往往在合同中写入了一些对消费者不公平不合理的格式条款（俗称霸王条款），严重损害消费者合法权益。近日，陕西省汉中市市场监管局对商品房买卖领域的典型不公平格式条款向社会公开发布，提醒广大消费者积极维护自身合法权益，同时也对市场主体依法诚信经营进行消费提示，营造良好放心的消费环境。

　　格式条款一：买受人在签订本合同时，经现场查看、查阅相关文件手续等方式已做全面细致了解，出卖人不存在虚假、误导性承诺、陈述，买受人才自愿购买该物业。买受人在现场看到的模型、样板房、宣传资料、广告、在建工程等不作为出卖人向买受人交付房屋的合同依据，概以本合同内容及政府相关部门最终批文为准。

　　评析：《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请……当事人违反的，应当承担违约责任。如果符合上述规定的情形，那么出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等即使未载入合同，也应当视为合同内容。如果违反，应承担违约责任。

　　格式条款二：小区内绿地率未达到上述约定条件的，按照规划设计要求整改到位，但买受人不因此向出卖人主张违约及赔偿责任。

　　评析：出卖人将小区绿地率未达到约定交付条件的违约责任均约定为按规划设计要求整改到位，排除了自身应当承担的违约责任和买受人请求支付违约金的权利，违反了《合同违法行为监督处理办法》第九条和第十一条之规定。

　　格式条款三：如遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期：……6.其他不可归责于出卖人的原因（包括但不限于规划变更设计变更等），且出卖人在事件结束后60日内告知买受人的。

　　评析：出卖人因第三人原因导致不具备竣工交付条件的，其可以向该第三人主张相关权利，但不能将因此产生的不利后果转嫁到买受人身上，由买受人承担。此外，《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业在规划设计变更后……房地产开发企业不履行通知义务的则需承担买受人退房的违约责任。该条款违反《民法典》第五百九十三条，《商品房销售管理办法》第二十四条，《合同违法行为监督处理办法》第九条之规定。

　　格式条款四：建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人承诺不解除合同。绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人依据原价返还买受人。因规划设计变更造成面积差异的，无论面积无差别是否超过±3%，双方均同意不解除合同并同意按实测建筑面积结算房价款，不受前述条款约束。

　　评析：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。此条款排除了面积误差比绝对值超过3%时买受人解除合同、返还已付购房款及利息的权利，违反《合同违法行为监督处理办法》第十一条之规定。

　　格式条款五：双方同意装修房的相关约定及交房标准如下：“如遇下列特殊原因，出卖人可按实际数影响天数延期交付房屋。特殊原因包括：……施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决的。”

　　评析：此条款扩大了出卖人可免责的范围，将应当由出卖人承担的经营风险转嫁到消费者身上，免除了自身因违约依法应当承担的违约责任、加重了消费者责任，违反了《合同违法行为监督处理办法》第九条、第十条的规定。

　　格式条款六：办理入住“需缴交物业、水电、固话、装修保证金等费用”。

　　评析：购房者在支付购房款后即取得房屋的所有权、使用权，出卖人就应该履行《商品房买卖合同》，在规定的时间内交钥匙；而交纳物业、水、电等费用是业主与其他单位订立的另外一个合同关系，此条款属于免除出卖人责任、加重消费者责任的条款，违反《侵害消费者权益行为处罚办法》第九条、第十条之规定。

　　格式条款七：不可抗力因素包括但不限于：自然灾害、战争爆发、政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。

　　评析：该条款约定的不可抗力情形超出了《民法典》第一百八十条规定的不可抗力的范围，如施工期间停水停电、第三人破坏等。也违反了《民法典》第五百九十条的规定，即在不可抗力情形发生后，出卖人应履行告知义务，及时将不可抗力情形告知买受人，以减轻可能给买受人造成的损失，而非在交房时才告知。此条款违反《侵害消费者权益行为处罚办法》第九条之规定，属于免除自身责任的格式条款。