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01. 认购、选房定金难退还
合同条款
《商品房认购协议书》：双方责任“若乙方未能按照该认购协议第二项双方约定时限内签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，视为乙方自动放弃购房，甲方有权选择终止本认购协议，且甲方可不另行通告有权将该商品房另行出售给第三方，乙方交纳的定金不予退还。
点评
所谓“定金罚则”根据《民法典》第五百八十七条规定“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”
因不可归责于消费者的原因无法订立《商品房买卖合同》，也不适用定金罚则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此，消费者在签订认购书后，仍须约定时间找开发商协商签订正式的《商品房买卖合同》，一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定，毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容，正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。假如开发商想反悔，存在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置，让消费者无法接受的可能性，如果双方对合同中的一些条款无法达成一致，导致无法签订《商品房买卖合同》，那在法律关系上分析，就符合不归责于任何一方的情形了，此时不应适用定金条款，《认购书》解除或失效，定金应当原数退还。上述定金不予返还的格式条款侵犯了消费者的公平交易权，属不公平、不合理的条款。
02.单方扩大解约权
合同条款
《房屋认购单》：认购条约“买方应于XX日驾临XXX售楼部签订《商品房买卖合同》，逾期者视同违约，卖方不另行通告，本认购单作废，已付定金买方不得以任何理由退还，违约方愿无条件放弃先诉抗辩权。”
点评
消费交易双方是平等的主体，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事一方主张解除合同的，应当通知对方，不得擅自变更或者解除合同。上述格式条款扩大了开发商的解约权。根据《民法典》第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同签订或解除须建立在双方自愿的基础上，任何一方不能单方面扩大自己的解约权。因此，在商品房交易过程中，消费者如果出现延迟履行债务的情况，开发商应及时催告，且未能按时签订可能受多种因素影响，有些不可抗力外因无法预知（如当下疫情原因），在此情况下不能由购房者承担违约责任，合同不发生自动解除或作废。上述格式条款加重了消费者责任，单方扩大了经营者解除合同的权利，剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利，侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。
03.同时约定定金和首付款，加重消费者负担
合同条款
《商品房认购协议书》约定了购房定金为贰万元，同时约定了采取银行按揭付款/公积金贷款方式付款的，乙方应于××年×月×日支付首期款。
点评
《民法典》第六条规定民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
在签订认购书时，消费者已交付了定金，提供了立约担保，该条款又约定消费者必须先交清首期款，实际上颠倒了签约与付款的顺序。在提供了定金担保后，应当先行签订《商品房买卖合同》，根据合同约定付首期款，约定支付定金后还须支付首期款，再签订《商品房买卖合同》，侵犯了消费者的公平交易权，属不公平、不合理的条款。
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