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　　为推动落实2022年“共促消费公平”消费维权年主题，加强消费维权社会监督，维护消费公平正义，保障消费者合法权益，海南省消费者委员会（简称省消委）今年对我省部分住宅小区物业服务合同不公平格式条款开展点评活动，住宅小区物业服务合同不公平格式条款点评结果如下：

　　不公平条款1.业主逾期缴纳物业服务费或其他费用，物业服务公司有权从逾期之日起每日按欠缴费用的万分之五至万分之十收取滞纳金。

　　点评：1.滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人作出的处罚。对业主存在拒缴或者迟延缴纳物业管理费等违约行为，物业服务企业可以主张违约金，但无权向业主收取滞纳金。

　　2.该条款应属于双方当事人关于约定支付违约金及计算方法的条款，约定的违约金相当于每年须支付欠缴费用的18-36%，远超一年期贷款市场报价利率，明显过高，属于《消费者权益保护法》第26条第1款和《民法典》第496条第2款规定的“与消费者有重大利害关系的内容”。按照上述法律规定，物业服务公司订立合同时应履行提示或说明义务，否则，导致消费者（业主）没有注意或理解该与其有重大利害关系条款的，消费者可以按《民法典》第496条第2款规定，主张该条款对消费者没有约束力。

　　不公平条款2. 房屋共用部位、共有设施设备的保险由物业服务公司代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。

　　点评：根据《物业服务收费管理办法》第十一条规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。其中物业服务成本就包括了物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。这也意味着，如果物业服务费是实行包干制的，物业共用部位共用设施设备的保险费用已经包含在业主所缴纳的物业费当中，物业服务企业继续向业主另行收取保险费就是减轻自身责任，加重业主责任的不公平行为，该条款根据《消费者权益保护法》第26条，应属无效条款。

　　不公平条款3.“发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须进入物业专有部分进行维修、应急处置等情况时，由于无法通知相关业主的，物业服务企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所或小区其他业主）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修、应急处置，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，但因此造成的任何损失，物业服务企业不承担责任”

　　点评：根据《民法典》第1165条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。如果是物业服务公司过错或者第三方造成的业主的损失，应该由物业公司在自身责任范围内承担责任。该条款属于物业服务企业不合理的单方免责条款，根据《消费者权益保护法》第26条规定，应属无效条款。

　　不公平格式条款4.业主对承租人、使用人及访客等违反物业管理制度而造成的损失、损害承担连带民事责任。

　　点评：承租人、使用人及访客等造成的损失、损害，属于侵权或违约法律关系，应当依照《民法典》或其他相关法律的规定处理。“连带责任”由法律规定或者当事人约定，物业服务企业在该条款中未区分业主是否存在过错的情况下要求业主对承租人、使用人及访客等造成的损失损害承担连带责任缺乏法律依据，属于加重业主义务,不当扩张业主责任范围。该条款根据《消费者权益保护法》第26条和《民法典》第497条，属于加重业主责任的无效格式条款。

　　不公平条款5.物业服务企业维护物业管理区域车辆行驶秩序，提供停车场地，对车辆进行管理，但对车辆被刮蹭、车内财物被盗窃、高空抛物或坠物造成车辆损坏等不承担责任。

　　点评：《物业管理条例》第三十五条规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”物业服务企业收取业主的车位费，应尽法定或约定的合理管理义务。如果物业公司疏于管理，导致业主财物遭受损失，物业公司不能免责。根据《消费者权益保护法》第26条和《民法典》第497条，该条款属于不合理地免除或者减轻物业服务企业责任的无效条款。

　　

　　

　　海南省消费者委员会

　　2022年12月27日

原文链接：http://www.hn315.net.cn/newones.asp?id=11212
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